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05/01/2018

Um breve manual sobre tributos nas transações imobiliárias

Elite International Realty explica sobre alguns valores tabelados nas operações de compra e venda de imóveis



O conjunto de leis tributárias para leigos parece uma confusão de normas que muitas vezes passam despercebidas causando recolhimento de tributos indevidos ou de forma equivocada, em especial nas transações imobiliárias. Por esse motivo, Léo e Daniel Ickowicz, sócios da consultoria imobiliária Elite International Realty, localizada em Miami, prepararam uma cartilha que explica como funciona esse assunto na Flórida.

O Direito Tributário ou Fiscal é o conjunto de leis reguladoras da arrecadação dos tributos (taxas, impostos e contribuição de melhoria), no qual são regulamentadas as relações jurídicas estabelecidas entre o Estado e o contribuinte no que se refere à arrecadação dos tributos.

“O processo de compra de imóveis nos EUA é bastante simplificado, mesmo quando há financiamento. Nos casos de compra à vista, são pedidos pouquíssimos documentos. No processo de venda, os vendedores devem comprovar que são pessoas autorizadas a transferir a propriedade”, afirma Léo.

Em casos de financiamento ou de compras à vista, é exigida a presença física das partes (comprador e vendedor) e a transação pode ser feita a distância, desde que algumas formalidades sejam observadas. Por exemplo, o vendedor pode assinar toda a documentação no Brasil, reconhecendo as firmas, tanto em cartório quanto no consulado dos EUA, e enviar para o Title Agent, profissional responsável pela transação imobiliária e registro do imóvel. O valor deve ser mantido em escrow (garantia prevista em um contrato ou acordo comercial que fica sob a responsabilidade de um terceiro até que as cláusulas desse acordo sejam cumpridas por ambas as partes envolvidas no negócio) até que o pagamento seja efetivado.

A venda de imóveis em nome de pessoa estrangeira, física ou jurídica, está sujeita à retenção de 15% na fonte sobre o valor do imóvel, imposta pelo Foreign Investment on Real Property Tax Act, o FIRPTA, cujo valor é superior ao do imposto a pagar, pois a retenção incide sobre o valor bruto da venda e não sobre o lucro.

Para se beneficiar da alíquota de ganhos de capital, o vendedor deverá ficar com o imóvel 366 dias, no mínimo. Se vender antes desse prazo incidirá a tabela do Imposto de Renda de pessoas físicas, que varia de 15% a 39%.

Entre as despesas que incidem na venda (o documentory stamp tax) pagas pelo vendedor para o Estado (na Flórida, o valor é de US$ 7 mil para cada milhão e a comissão paga para o corretor de imóveis.

Quando o proprietário de um imóvel que foi alugado é uma empresa ou cidadão americano, ao contrário do Brasil, não há retenção na fonte sobre os aluguéis recebidos mensalmente. O ajuste é feito na declaração de renda anual, que deve ser feita até 15 de março do ano seguinte.

A alíquota do imposto varia de 15% a 35%, conforme o valor líquido recebido pela empresa. Rendimentos líquidos até US$ 50,000 são tributados em 15%, e acima deste valor o imposto sobe de maneira progressiva.

Renda entre US$ 100,000 e US$ 335,000 é tributada em US$ 22,250, mais 39% sobre o valor que exceder US$ 100,000. Assim, no caso de renda de aluguéis de US$ 150,000 por ano, a tributação seria de US$ 41,750, resultado de $22,250 + 39% de $50,000 ($19,500), ou 27% da renda líquida recebida. O cálculo da renda líquida é baseado na seguinte fórmula: receita recebida menos [despesas de manutenção do imóvel + despesas correntes da empresa + depreciação].

Financiamento para estrangeiros
É relativamente fácil para um estrangeiro obter financiamento para comprar um imóvel nos EUA. Os maiores bancos comerciais americanos (Bank of America, Chase, Citibank, Wells Fargo) e inúmeros bancos regionais ou estrangeiros oferecem esta linha de crédito.

Via de regra, uma entrada entre 30% e 40% do valor do imóvel e documentos comprobatórios de uma fonte regular de renda no Brasil são suficientes.

No Brasil, a compra de imóvel nos Estados Unidos deve ser declarada assim: o comprador informa a aquisição na declaração do imposto de renda e na Declaração de Capitais Brasileiros no exterior para o Banco Central (se o valor do imóvel é superior a US$ 100,000). O que será declarado dependerá da estrutura utilizada para a compra. Se o imóvel foi comprado em nome de uma empresa americana e o investidor é sócio dela, deverá ser declarado o número de ações ou cotas da referida empresa e seu valor de capitalização (que deve ser igual ao valor de aquisição do imóvel mais os custos incidentes).

Elite International Realty - http://www.eliteinternational.com



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